投资百亿！康养项目的11种致命操盘！
2019-06-03 16:50:00 浏览：12014 来源：
随房地产行业“黄金时代”的终结，很多房地产企业踏上了转型之路，比如养老地产、旅游度假地产、特色小镇、长租公寓等。根据有关方面的不完全统计，已经有80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产，养老地产依然保持着“大跃进式”的快速发展势头。
然而，尚看不清前路的情况下，市场上各种悲观的声音不绝于耳：
▋房企做不好康养！
▋房企不转型是等死，转型做养老是找死！
房企转型康养，主要“栽”在什么地方呢？我们列举了11种死法：
1、死于“房产思维”
习惯了快投入快回报，无法应对养老“长周期慢回报”的转变。以前的房企叫做开发商，现在要做城市配套运营商，只有跳出固有模式的藩篱，积极参与城市运营的房企，才能在新一波的行情里面继续生长。
2、死于“轻重不分”
为了拿低价土地，或者为了消化房产存量而做养老，进入“重开发、轻运营；重硬件、轻软件”的怪圈，在真正需要养老的客户看来有挂羊头卖狗肉之嫌。更深层次的原因是，硬件投入花钱就行，服务和运营有钱也难以解决问题，再好的硬件也未必能换来入住率和客户口碑。
3、死于“市场定位”
定位错了，运营阶段将寸步难行，而且越努力越悲催。现有的养老地产项目，定位 “高端”、“自理”老人居多，产品和服务的同质化严重，扎堆而同质化的定位，随之而来的是低入住率、团队不稳定、经营亏损、破产或艰难再转型。
4、死于“盈利不清”
当前养老地产主流的盈利模式主要是会员制、押金制、租售并举制等。在这些模式之下，养老地产高额的开发成本和长期的运营成本难以回收，总体上造成养老地产项目“赔钱赚吆喝”的局面。
5、死于“拿地困境”
住宅市场拿地难、地价高、做养老投资回收周期过长；价格较低的养老服务设施用地，政策已明确严禁改变用途（参照《中国健康养老产业政策解读、落地及应用1000问》中对政策性贷款的解读），特别是“搞房地产开发”，而且，往往捆绑建设周期、投入床位数、运营要求等限制条件，没几把刷子不敢轻易拿。
6、死于“资金断裂”
养老地产最大的风险是投资回收期过长。一个养老地产项目从操作到成熟往往需要10年左右的时间。银行贷款比较短期，当养老设施还没有得到回报的时候就得偿还，政策性贷款“好看但不好用”（参照《中国健康养老产业政策解读、落地及应用1000问》中对政策性贷款的解读）。在现阶段缺少足够金融工具支持的情况下，烧钱“赌”前景，没有有强大的资金后盾的房企难以存活。
7、 死于“运营短板”
房地产企业和养老企业的人员配置、运营方式完全不同，养老运营对房企来说是个“全新的挑战”。不少房企由自家的物业公司，直接转入做养老服务，然而养老服务涉及到医疗、护理、照料、心理等专业领域，物业服务想要轻松拿下并不容易；房企负责投资开发，专业养老运营公司来运营管理的方式，需要做好利益分配、风险分担等机制设计；通过收购、重组的方式获得养老企业在专业方面的支持，需要房企本身的观念、方式等很好地和养老业衔接。
8、 死于“人才枯竭”
国内教育体系下养老相关专业的滞后，目前房企招兵买马只能寄希望于有实际运营管理经验的公司和个人，而现实是，真正成熟的运营管理团队并不多，养老产业高端管理人才的抢夺战愈演愈烈（陈琳翰养老频道将在近期推出专文对此问题进行探讨，欢迎关注）。没有足够的实力吸引人才，企业发展便难以为继。
9、死于“无视政策”
养老产业发展靠市场，起步靠政策。养老产业还是“政策市”，即将或已经进入养老企业的房企，如何既能遵守政策的底线，又能有开拓创新？如何拿到已有的政策扶持，又能引导政府为您的项目“开路”？更多问题欢迎关注《中国健康养老产业政策解读、落地及应用1000问》。
10、死于“过早进场”
房企转型养老的热潮已持续几年，依然热度不减。早些年转型养老的房企，除去借政策空子（比如低价圈地）获利的房企不说，在市场培育期进入养老的房企不在少数。面对尚未形成气候的养老消费能力、同质化定位的竞争，以及“宁愿花钱买房也不愿花钱买养老服务”的消费意愿，生存之艰难可以想象。有业内观点曾指出，“产业投资早于消费能力崛起前进入市场，未来五年内或有一批盲目进场的养老公司濒临倒闭”。
11、死于“盲目借鉴”
房企转型养老热度虽高，却没有形成成熟的模式，因此“借鉴”成了大家共同的选择。无论是国外的模式，还是国内的行业标杆，都成为大家参观考察的重点。然而因国情、观念、土地政策、消费能力等不同，盲目借鉴所带来的结果就是“水土不服”或“大量产品同质化”，看似巨大的养老产业却成了可望不可得的市场蛋糕。
以上简单总结了房企转型养老的十一种死法，其实，房企转型养老必死的观点过于悲观。从目前的市场参与主体构成来看，房企是养老产业的一支重要力量，而且，很多谋求在养老产业长远发展的房企已经重视并回归养老运营服务本质。政策方向、市场容量、落地模式、竞争态势、盈利模式等现状和问题的深入研究是基础，然后结合自身的资源和优势，准确判断转型的方向和定位，才能实现华丽的转身。