多维度土地资产核算体系的构建

土地资产核算的空间尺度。土地利用及其变化直接导致土地资产空间格局的改变，要对土地资产进行深入分析和评价，必须将其落实到一定的区域。不同空间尺度的土地资产具有不同的特征、不同的影响因素、不同的变化机制与过程，且同一类型影响因素在不同尺度间会出现不同的影响规律等差异，与之相对应的核算成果也有不同的精度、不同的目的与定位、不同的管理要求与应用需求。因此，不同空间尺度的设定是土地资产核算工作中的一个关键问题。

其中，国家尺度的土地资产核算（含全国和跨省级行政区的特定区域尺度）主要服务于原则性、方向性的战略指导和基础支撑，注重全国层面的土地资源资产系统分析与评价，指导较大空间尺度的土地资源资产合理配置与利用效率提升。省级尺度的土地资产核算（含全省和跨市县行政区的特定区域尺度）较国家尺度核算提高了核算精度和空间辨识度，服务于省域空间的土地资源资产监管，是国家级尺度核算某一省域空间的进一步细化。市县尺度的土地资产核算服务于市县各项管理和应用需求，上至市县全域或特定区域的土地资产管理与经营，下至具体宗地的土地资产监管和开发与利用，都要求该尺度下的核算具有较高的精度和较强的操作性。另外，土地利用向三维空间的发展，也要求未来其资产核算的空间尺度应涵盖立体空间，即在不同平面空间尺度划分的背景下，还应区分地上土地资产、地面土地资产和地下土地资产等立体空间核算尺度。

土地资产核算的时间尺度。土地利用及各项社会经济条件的变化，直接带来时间序列上土地资产有较大差异和变化，形成不同的演替规律。因此，土地资产核算也应具有一定的时间尺度，通过设置不同的时间节点或对不同时段的资产量进行核算与对比，实际上实现了监测监管的功能。土地资产核算的时间尺度通过核算周期体现，即不同核算时间节点的间隔时长，具体可分为月度、季度、年度等。时空变化存在依存规律，通常较大的空间尺度与较长的时间尺度相匹配，而较小空间尺度的核算则需要较短的时间尺度来体现其微观变化。

土地资产实物量核算。实物量核算是土地资产核算的基础性工作，是获取土地资产规模、结构、分布及变化等情况的基本途径，是开展价值量和变化量等不同内涵核算的前置工作。通过土地资产实物量核算，可深入分析土地资产与国民经济和社会发展的协调性，为制定调控政策、统筹区域发展等提供数据支撑和决策依据。

土地资产价值量核算。土地资源具有为人类生存与发展提供食物、原材料或场所的经济生产功能，具有为人类文化交流、知识传承等提供载体的社会服务功能，具有为人类生命安全、身心健康提供环境保障的生态服务功能。因此，土地资产的价值应包含经济价值、社会价值和生态价值，土地资产价值量核算应包括经济价值量核算、社会价值量核算和生态价值量核算。

土地资产经济价值量核算是对土地资产经济价值量计量、统计、核查的过程，是以货币为计量尺度，对资产持有主体资金运动的反映。土地资产社会价值量和生态价值量核算是将土地作为资源实体，对人类在土地利用过程中通过丰富精神生活、发展认知、休闲娱乐、美学欣赏等方式获得的非物质效益，及其享受到的安全保障、健康改善等间接效益进行计量、统计、核查的活动。

土地资产变化量核算。社会经济的发展变革带来土地利用与土地覆被的巨大变化，由此产生土地资产的变化演替。在资产核算过程中对变化量的统计调查，除了核查自身资产变化量以外，还应核查由此带来的其他价值的消耗量，以此来评价变化演替的效应。

全口径土地资产核算。不区分土地用途、权属状况、资产类型等，将核算对象覆盖到全部土地资产，在特定时空维度上形成全域覆盖、内涵丰富的资产实物量、价值量和变化量的核算成果。从而使全部土地资产纳入统一管理，成为实现有效监管和合理配置的有力抓手，保护公民及国家的长远利益。

分类型土地资产核算。根据不同的核算目的、应用需求与管理要求，在一定的时空维度上按照不同的核算精度、土地用途、权利状况、利用情况、供应方式、时点时段等赋予不同内涵的核算成果。

一是不同利用类型的土地资产核算。参照国家标准，土地资产核算可分为建设用地资产核算、农用地资产核算和未利用地资产核算，“三大类”核算还可根据具体土地利用类型进一步细分。建设用地是土地利用的较高级形式，是大量人类劳动与科技投入改造的结果，商品化程度较高，应重点关注经济价值量核算。非建设用地的利用主要是土地自然生产力的体现，是较初级的利用方式，甚至未被人类直接开发利用，该类核算重点应是其潜在或间接产生的社会及生态价值。

二是不同权属性质的土地资产核算。我国实行社会主义公有制，根据所有权实现形式，土地资产核算可分为国家所有土地资产核算与集体所有土地资产核算。此外，我国土地的所有权与使用权相分离，根据使用权的取得方式，土地资产的核算对象还可细分为划拨土地资产、出让土地资产、出租土地资产等众多类别。

当然，除了以权属性质作为划分核算对象的依据外，其权利本身亦可以作为核算对象，通过核算量化其权能蕴含的各类价值量的大小，如：土地使用权出让价值、土地使用权抵押价值等，此时还应考虑权利的年期问题，对其作出明确界定。