乡村康养旅居正当时，让田园综合体与旅居养老来点化学反应!

2019-04-18 11:26:27 浏览：12752 来源：产业规划

近日，地道国际迎来了一系列新的合作伙伴，并正式启动了地道康养研究院，作为与地道设计、地道农旅之后的地道国际的第三研究院，我们将全面展开康养产业的策划、规划、设计、投资与运营的全产业链服务。

地道农旅也将结合康养产业，为乡村振兴创造更多的新思路，本篇就将主要探讨田园综合体与旅居养老的对策。

 乡村田园旅游现有资源与城市高端旅居养老需求之间的矛盾, 需通过建立一种新的乡村旅游模式来解决。田园综合体虽然在定位上与城市居民旅居养老需求相匹配, 但是其在发展过程中, 也需要按照旅居养老客户的特点和需求设计相应的功能和产品, 真正做到功能布局的综合性、市场对接的融合性、政策利用的充分性。

一优化资源结构, 平衡供需矛盾

1 引入地产, 对接旅居养老市场需求

要做到与市场需求对接, 首先就应在田园综合体中实现住宿条件满足城镇居民旅居养老的主要需求。国家在《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》中, 只是提出了田园综合体的总体建设理念, 没有对田园综合体中土地的开发结构进行详细的规定和阐述。随后, 许多学者对田园综合体建设框架展开了不同阐述, 提出“农业+文旅+地产”主体架构, 并阐述了“五区”建设, 即农业产业区、生活居住区、文化景观区、休闲聚集区和综合服务区。一方面, 这种架构与田园综合体的以农业为核心功能一致;另一方面, 也明确提出了田园综合体布局地产和生活居住区的观点。从表3关于田园综合体与现代农业园、特色小镇和美丽乡村等的对比中, 就可以发现田园综合体在地产功能布局上的完善。

通过表可以发现, 田园综合体突出了地产板块功能和旅居功能, 产业定位也提升到文化旅游层面, 这与城市居民对田园旅居的要求不谋而合。无锡田园东方是这种模式的践行者, 虽然其对外宣传没有将度假地产作为重点, 但是其度假地产仍占据了相当大的比例。整个田园综合体规划600多亩, 其中作为地产一期开发的600亩330套别墅已全部售卖完毕。在330套别墅中, 一部分作为商业别墅对外公开售卖;一部分作为分时度假地产出租。这种在田园综合体开发过程中融入地产的模式, 一方面有助于开发企业平衡回笼资金;另一方也为进一步实现在田园综合体中生活居住提供了必要的硬件条件。

田园综合体与现代农业园、特色小镇和美丽乡村对比

这些位于田园综合体中且交通方便、绿色和特色明显的住宅建筑可以有效满足城镇中高端收入居民的旅居养老需求。据江苏省旅游统计调查显示, 苏锡常 (苏州、无锡和常州) 3个城市中有78%的老人愿意去附近建设比较完善的田园综合体旅居养老, 并希望这些田园综合体不仅拥有亲子娱乐区, 而且是具有民宿或分时度假性质的住宅或别墅。因此, 在田园综合体开发过程中, 结合养老产业, 通过整体的装修设计,植入养老地产板块, 是融合城市居民养老需求的必然趋势。

2 增加商业模式, 对接旅游养老者多层次需求

那些计划乡村旅居养老的城镇老人, 一方面有社会保障体系下固定的退休金和自身一定的积蓄;另一方面还有子女的全力支持, 他们希望在乡村旅居过程中既能体验田园风光, 也能享受到类似“城市综合体”中的便利。田园综合体是集农业产业区、生活居住区、文化景观区、休闲聚集区、综合服务区“多元化”功能于一体的模式, 这种“乡村多元化”功能布局与城镇旅居养老的“综合需求”相适应。针对这部分城镇旅居养老群体, 田园综合体在进行建设构建时, 可以在“五区”建设中融入他们的旅居养老需求: (1) 打造生态农业产业区。开展农业体验和农业科普活动, 营造返璞归真的田园气氛, 这既是田园综合体的核心定位, 也是满足旅居养老者的吸引核。 (2) 建设文化景观区。为吸引城镇养生养老人群, 必须提升田园综合体后期土地价值和旅居养老群体的精神体验层次。 (3) 构建生活居住区。在田园综合体中引入住宅地产, 这一方面是田园综合体开发企业盈利的核心;另一方面也是旅居养老者安居的基础。 (4) 完善休闲聚集区。通过在田园综合体中引入主题建筑、街区及亲子园等来丰富旅居养老者的休闲体验需求。 (5) 丰富综合服务区。综合区更像一个社区, 包括美食、日用品、医疗、安保、物业等商业功能。这些功能既是构建田园综合体的需要, 也是旅居养老者的需要。具体构架如下图所示。

图融合旅居养老需求的田园综合体功能构架

二科学设计田园综合体的功能区域

1 实现养生养老与休闲度假的融合

田园综合体虽然定位为高端的乡村旅游形式, 但是也属于周末观光旅游, 工作日游客不多, 周末人满为患。养老旅居这种融合养老功能和休闲功能于一体的方式, 可以对冲这种旅游的峰谷不平衡。休闲功能完备的田园综合体, 一方面能满足老年城市居民身归故里、情归田园的中国传统文化情结;另一方面也能满足城市居民周末举家体验田园生活的愿望。旅居老人在工作日旅居田园综合体中, 周末家人、亲友前来探访游玩, 一方面在乡村田园体验农事, 另一方面带领孩子在亲子乐园享受天伦之乐。这种旅居养老形式把养生养老与休闲度假自然地融合起来, 缓解了乡村旅游的季节落差, 保证了田园综合体的日常基本游客量。

2 实现“知识下乡”与农民市民化的融合

田园综合体形式为产业融合提供了契机。在田园旅居养老的过程中, 农村的产业形态实现了从农业向休闲养老服务经济的转变, 从自然经济向商品经济的转变, 从单一的一产向一产与三产融合的转变, 包括独立创业的转变, 这与国家对田园综合体的发展初衷相一致。农民参与保姆、保洁、餐饮等养老服务获取薪酬。如果农民将自己的部分土地经营权和使用权转让给田园综合体企业, 还可以每年获得土地使用权转让分红;一些住宅条件好的农户还可以与田园综合体合作, 将自己的宅院作价入股投资田园综合体企业, 与其共同经营, 获得股权分红。因此, 当地村民既可以获得宅院租金、劳务薪酬与股利分红, 也可以实现“转型不离农、离‘农’不离乡”的就地职业转型。

城乡文化融合还是乡村旅居养老产品持续健康发展的另一个关键。田园综合体旅居养老模式中会出现一种新时代下的“知识下乡”, 那些有一技之长的养老者通过举办一些绘画、医疗、声乐讲座或演出活动, 为乡村增添旅游和娱乐项目, 密切城乡和乡邻关系。这种城区市民的旅居养老, 不仅可以增进城市旅居养老者与乡村居民的相互了解, 还可以深层次地弥合历史形成的城乡鸿沟。

三顺应需求、供给侧改革

1 产业链融合, 供应渠道改革

在“互联网+”与“旅游+”的大背景下, 乡村旅居养老要想做强, 只有整合产业链条, 整合线上线下资源,变革供应方式。首先, 拓宽乡村旅游产业链, 不仅供应住宿、农家餐饮, 还可以增加对购物、休闲、文化、娱乐、康体、医疗等环节供给的投入, 增加交通、照明、卫生等乡村旅游配套基础设施的投入, 提升乡村旅游产品的品质, 优化延伸乡村旅游产业链。其次, 加速布局在线业务。现在许多乡村旅游企业还是守株待兔, 缺乏与时俱进的营销手段。结合当前国家城乡智能化建设, 运用多种在线传播媒体, 可以对田园综合体旅游产品进行整体形象的策划、包装和推广。

2 企业联合, 供应模式改革

在田园综合体中的养老模式应该是一种中短期的旅居养老, 这就要求养老机构之间相互联合, 通过组建养老联合机构, 实现异地循环养老模式。所谓异地循环养老是指服务商在一定区域范围内, 建立多个连锁养老基地, 统一标准、统一品牌, 实行会员制, 不管会员在哪一个连锁基地都可以得到同样的优质服务, 其特点重在提供“一卡在手, 处处是家”的服务。因此, 田园综合体可以充分利用前期国家在美丽乡村建设中已建好的田园小镇, 与其进行联合, 开启旅居养老模式。基于田园综合体、特色小镇的各自特点和优势, 发展异地循环养老基地总部经济, 尤其是在发展比较成熟的城市群, 应加快连锁养老基地建设, 实现循环养老。

四深化异地医疗保险结算制度

在异地乡村旅居养老中, 旅居养老者最关心的是医疗保险的异地使用问题。政府卫生部门需继续深入推进医疗保险异地合作, 鼓励医疗机构连锁经营, 解决老年人异地休闲养老的后顾之忧。早在2009年初, 长三角地区江苏、浙江、安徽和上海3省1市中就有多个城市医保部门签订了异地结算协议。在协议城市中的居民, 只要在自己户口所在城市办理异地转移报备手续, 就可以在旅居地医保部门结算报销。紧随其后, 2009年底, 海南、山西、黑龙江、广东、广西、贵州6省区也签署了异地就医结算合作协议。

在地方政府的探索、发展和实践中, 2017年9月, 人社部按照“三步走”的程序:先备案、选定点、持卡就医, 开通了全国联网和跨省异地就医结算工作, 国家异地就医结算系统联通各地。凡是符合条件的参保人员跨省异地就医住院费用都可以借助联网系统实现直接结算, 不必先自己垫资再回参保地报销。截至2017年9月25日, 已全面联通所有统筹地区, 覆盖城镇职工、城乡居民各类医保制度, 服务异地安置退休、异地长期居住、常驻异地工作和异地转诊四类跨省就医人群, 开通了7226家跨省异地就医住院医疗费用直接结算定点医疗机构。国务院办公厅发布的《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》中的第15条明确要求“加快推进基本医疗保险异地就医结算工作, 2017年底前基本实现符合转诊规定的老年人异地就医住院费用直接结算”。这些利好政策为解决一直约束养老发展的瓶颈问题提供了便利。

但是, 由于城市之间医疗资源的不同, 跨省异地就医直接结算并不意味着瓶颈问题的彻底解决。推进跨省异地就医直接结算, 主要是为了解决参保就医人员异地就医时碰到的跑腿垫资问题, 并不能根本上解决当前存在的异地就医难问题。田园综合体只有积极改善医疗条件, 争取各种医疗政策, 才能使异地旅居养老者更安心进行旅居养老。

五完善相关土地配套政策

田园综合体开发企业要遵循现在的土地管理政策, 利用田园综合体发展旅居养老, 需要高超的技巧。首先, 创新土地开发政策, 保障增量、激活存量。通过依法推进土地经营权有序流转, 利用田园综合体区域内的现有民宅, 构建农村新型养老载体。在坚持农村土地集体所有的前提下, 促使承包权和经营权分离, 形成所有权、承包权、经营权三权分置, 经营权流转的格局。2017年中央一号文件专门强调提出, 要完善新增建设用地的保障机制, 将年度新增建设用地计划指标确定一定比例, 用于支持农村新产业、新业态的发展, 允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地, 通过入股、联营等方式, 重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合发展。其次, 充分利用田园综合体与养老用地的政策, 通过企业联合、先分别进行建设用地的申请, 再联合开发的形式, 进行土地的开发和利用, 实现建设成本和利润的平衡。最后, 政府也要优先安排养老土地利用计划, 给那些具有养老功能的田园综合体、特色小镇配套良好的交通、通讯、供电、供水、排水等基础设施, 减免税收, 为田园旅居养老助力。

养老产业和乡村旅游都是国家未来重点打造的民生产业。顺应民生和市场需求, 优化创新旅居养老的形式, 合理利用国家政策是实现养老经济与田园综合体等融合对接的基本思路。但是, 鉴于区域发展不平衡性和养老相关政策的不完善, 田园综合体旅居养老产业还处于探索阶段。建设一个能让所有人心有所属、情有所依, 生活与养老共生的田园综合体, 还需要政府、企业与城乡居民的共同努力。